近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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