导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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