文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wé云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人i)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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