导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(g妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确ōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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