5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术p>

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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