万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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