万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理>

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？