5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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