文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英(y城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字īng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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