近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99阿富汗改名现在叫什么 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相阿富汗改名现在叫什么关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 阿富汗改名现在叫什么