“现在(zài)的(de)房地产很(hěn)难再出现(xiàn)像过(guò)去十年(nián)的(de)系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了(le)底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还(hái)是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比较(jiào)困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的(de)成本(běn)优势，更具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不(bù)是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一(yī)线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度让(ràng)人(rén)感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们(men)是(shì)以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中(zhō城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字ng)国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集(jí)团仍是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州的(de)较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房(fáng)规(guī)模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会(huì)越来越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能(néng)够发(fā)现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业股也(yě)越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字