近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金独肖有哪几个额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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