万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜ong>

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？