OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT为什么复兴号很少人买开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和为什么复兴号很少人买(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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