导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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