OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(d表示第一的词语四字，古代表示第一的词语ào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果表示第一的词语四字，古代表示第一的词语扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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