导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(há10克是几两n)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的10克是几两家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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