万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎnborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词òu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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