“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的(de)关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的(de)国资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在(zài)销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的(de)成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不(bù)是行业内的(de)最低水平(píng)；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是(shì)，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的(de)仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入地块也(yě)实(shí)现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的(de)两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何(hé)来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释(shì)，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行(xíngabo文是什么意思 abo文是谁发明的)较积极的拿地策略(lüè)的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率(lǜ)水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来(lái)看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表现上(shàng)，国(guó)央(yāng)企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵(líng)活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集abo文是什么意思 abo文是谁发明的团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来(lái)越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归(guī)母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家(jiā)居类标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟，在另(lìng)一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管理的全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大多在(zài)香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做(zuò)到提(tí)价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

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