5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děn夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话g)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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