近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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