导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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