近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)R中国为什么叫兔子国EITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高中国为什么叫兔子国(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　中国为什么叫兔子国　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国为什么叫兔子国