OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(j比较长的古诗词，比较长的古诗10句ì)是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳比较长的古诗词，比较长的古诗10句。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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