5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wè绿豆汤的热量是多少大卡i)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo绿豆汤的热量是多少大卡)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会绿豆汤的热量是多少大卡有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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