近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金康师傅是哪国的牌子？应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单康师傅是哪国的牌子？位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(康师傅是哪国的牌子？quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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