万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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