5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

浴资都包括什么 浴资是门票吗　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用浴资都包括什么 浴资是门票吗(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)浴资都包括什么 浴资是门票吗个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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