导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(s模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗uǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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