文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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