5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地(dì禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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