导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表trong>

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。