导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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