5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底娜能组成什么词，娜字能组什么词语的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似20娜能组成什么词，娜字能组什么词语22年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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