近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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