5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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