近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计佛系心态是什么意思算(suàn)。佛系心态是什么意思除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。佛系心态是什么意思p>

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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