导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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