文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让浴资都包括什么 浴资是门票吗房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)浴资都包括什么 浴资是门票吗此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心(x浴资都包括什么 浴资是门票吗īn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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