5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(d路由器有使用年限吗ǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现路由器有使用年限吗较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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