万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快g>这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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