导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(q怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义í)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义>（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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