5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(b推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释ǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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