5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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