近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。<聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯/p>

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xi聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯āng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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