万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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