万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zà嫦娥二号拍到外星人已经证实i)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)嫦娥二号拍到外星人已经证实模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成嫦娥二号拍到外星人已经证实交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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