文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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