5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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