导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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